Zgodność podziału geodezyjnego z decyzją o warunkach zabudowy

Zgodnie z art. 94 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej: „u.g.n.”) w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

1)   nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo

2)   jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”.

Niewątpliwie istotą komentowanego przepisu jest przede wszystkim to, aby zagospodarowanie nowo wydzielonych działek było zgodne z warunkami określonymi w decyzji i dokonało się w sposób określony w decyzji.

Zasadniczą kwestią w obszarze poruszonego tematu jest jednak pytanie z jakimi konkretnie warunkami decyzji podział powinien być zgodny - czy organ ma prawo oczekiwać zachowania zgodności podziału z liniami rozgraniczającymi teren inwestycji?

Zgodnie z art. 54 u.p.z.p. linie rozgraniczające teren inwestycji stanowią element obligatoryjny decyzji. Nie ulega wątpliwości, że mogą determinować również warunki zagospodarowania nieruchomości, w zależności od ich przebiegu.

W związku z powyższym należy zauważyć, że co do zasady mogą determinować granice planowanego podziału nieruchomości. Biorąc jednak pod uwagę, że badanie zgodności podziału z postanowieniami decyzji  dotyczy w zasadzie wyłącznie oceny co do możliwości samodzielnego zagospodarowania powstałych po podziale działek zgodnie z warunkami określonymi w decyzji (Ewa Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 94 ustawy o gospodarce nieruchomościami, LEX), wymaganie zgodności podziału z liniami rozgraniczającymi teren inwestycji może mieć miejsce jedynie w sytuacji, w której planowany podział nieruchomości w innej konfiguracji aniżeli przebieg linii, prowadzić będzie do naruszenia warunków zabudowy określonych w decyzji. Jeśli bowiem planowane do wydzielenia działki będą możliwe do zagospodarowania zgodnie z postanowieniami decyzji, w szczególności parametrami, wskaźnikami i liniami zabudowy, to w rozumieniu art. 94 ust. 1 u.g.n. planowany podział należy uznać jako zgodny z decyzją o warunkach zabudowy.

 

Elementy obligatoryjne planu miejscowego

  Jak wskazuje ustawodawca, plan miejscowy powinien obowiązkowo określać elementy, o których mowa w art. 15 ust. 2 u.p.z.p. Jednak dość często, zwłaszcza w przypadku tzw. planów fragmentarycznych, nie sposób określić w planie całego spektrum elementów wskazanych w ustawie, gdyż po prostu nie występują one w granicach opracowania. Tak może być np. w sytuacji, gdy:

- plan nie przewiduje zabudowy, w związku czym nie ma potrzeby określania linii zabudowy,

- plan obejmuje tereny rolne, w związku z czym nie ma potrzeby określania minimalnego udziału procentowego powierzchni biologicznie czynnej,

- plan obejmuje tylko jedną nieruchomość, w związku z czym nie ma potrzeby określania zasad i warunków scalania i podziału nieruchomość.

 

Zatem mogą zaistnieć sytuacje, w których nie ma potrzeby określania w planie w zakresie wskazanym w art. 15 ust. 2 u.p.z.p. jakichkolwiek ustaleń. Zauważyć jednak należy, że odstępstwo od określenia w planie któregoś z jego elementów obligatoryjnych może mieć miejsce tylko wówczas, kiedy znajduje uzasadnienie w stanie faktycznym i zostanie jednoznacznie wykazane. Brak takiego uzasadnienia, bądź wątpliwości co do stanu faktycznego, który się w nim określa, mogą być przyczyną stwierdzenia w trybie nadzoru bądź kontroli sądowej pominięcia któregoś z elementów obligatoryjnych planu miejscowego, co jest naruszeniem zasad sporządzania planu i skutkuje zawsze nieważnością dokumentu w całości. 

W wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 14 lutego 2012 r. (sygn. akt II SA/Wr 754/11) wyjaśniono tę kwestię następująco: „(...)przede wszystkim zwrócić należy uwagę na funkcjonujący w orzecznictwie i doktrynie pogląd, że obowiązek uwzględnienia elementów z art. 15 ust. 2 u.p.z.p. nie ma charakteru bezwzględnego, gdyż musi być dostosowany do warunków faktycznych panujących na obszarze objętym planem. Jednakże odstąpienie od określenia któregokolwiek z tych elementów musi znajdować, po pierwsze uzasadnienie w stanie faktycznym − np. dotyczących scalania i podziału nieruchomości w przypadku, gdy stan faktyczny obszaru objętego planem nie daje podstaw do zamieszczenia ich w planie (dotyczy to przypadków: zwartych dużych kompleksów leśnych, terenów pod wodami, terenów zwartej zabudowy wielkomiejskiej, a także sytuacji gdy plan obejmuje tylko niewielką nieruchomość, której konfiguracja przestrzenna zapewnia właścicielowi zagospodarowanie jej zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie), po drugie ustalenia takie powinny zostać odzwierciedlone w materiale planistycznym.” 

Brak konieczności określenia w projekcie planu któregoś z jego elementów obligatoryjnych nie oznacza natomiast, że można taki element zupełnie pominąć. Ponieważ unormowania art. 15 ust. 2 wskazują na „obowiązkowość” określenia w planie każdego z elementów przytaczanych w tym artykule, nie wskazując przy tym na żadne odstępstwa od tej zasady, w treści dokumentu każdorazowo należy odnieść się do wszystkich elementów, o których mowa w analizowanym artykule, nawet w sytuacji, kiedy nie występują na obszarze opracowania. Jak wskazuje Bąkowski ("Komentarz do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym", str. 92): „ujęcie w projekcie m.p.z.p. ustaleń określonych w ust. 2 wymaga ustosunkowania się do każdego zagadnienia wymienionego w pkt 1-12. Zatem nawet gdy na terenie objętym pracami planistycznymi nie występują obiekty zabytkowe lub dobra kultury współczesnej, o których mowa w pkt 4, to w treści projektu powinna znaleźć się odpowiednia informacja o braku tego typu obiektów lub dóbr”.