Zmiana przeznaczenia lasu na użytek rolny

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 2129 ze zm.), właściciele lasów są zobowiązani do trwałego utrzymywania lasów i zapewnienia ciągłości ich użytkowania, w tym m.in. ponownego wprowadzania roślinności leśnej w okresie do 5 lat od usunięcia drzewostanu.

Na podstawie art. 13 ust. 2 dopuszcza się „w przypadku szczególnie uzasadnionych potrzeb” właścicieli lasów zmianę lasu na użytek rolny. Decyzję w przypadku lasów stanowiących własność prywatną, wydaje starosta na wniosek właściciela lasu.

Jak wynika z ww regulacji prawnych decyzja organu ma charakter uznaniowy, zaś głównym kryterium co do możliwości wydania pozytywnej decyzji jest zaistnienie „szczególnie uzasadnionych potrzeb”.

Sformułowanie to nie zostało jednak zdefiniowane w obowiązujących przepisach prawnych.

Analiza orzecznictwa sądowego prowadzi do wniosku, że „szczególnie uzasadnione potrzeby” muszą być interpretowane w kontekście rzeczywistych i realnych potrzeb właścicieli lasów, z uwzględnieniem zasady ochrony i utrzymania lasów. Zmiana przeznaczenia lasu musi być dla jego właściciela czymś niezbędnym w danej sytuacji, ostatecznym i wynikającym z sytuacji określonego  przymusu. Sama chęć zagospodarowania lasu na inne cele jest dalece niewystarczająca. Jak wskazano w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 28 stycznia 2013 r. (sygn.. akt II SA/Bk 855/12): „nie wystarczy ustalenie wystąpienia po stronie właściciela lasu jakiejkolwiek, zwykłej potrzeby przekształcenia terenu leśnego na użytek rolny, ale musi to być potrzeba wyjątkowa, kwalifikowana, uzasadniona szczególnymi okolicznościami. Za szczególne potrzeby z art. 13 ust. 2 ustawy z 1991 r. o lasach mogą być uznane tylko takie wyjątkowe, kwalifikowane przesłanki, które w sytuacji konkretnego właściciela przeważają nad zasadą ochrony i trwałości utrzymania lasu”.

Dalej należy wskazać, że również sytuacja przejściowego pozbawienia lasu drzewostanu, przy braku innych szczególnych okoliczności, będzie niewystarczająca. W ocenie WSA w Białymstoku: „przejściowe nawet pozbawienie lasu drzew nie stanowi przesłanki do zmiany przeznaczenia terenu na użytek rolny na podstawie art. 13 ust. 2 u.l., ale zobowiązuje właściciela do uzupełnienia struktury lasu i jego zalesienia” (wyrok z dnia 24 lipca 2012 r. sygn. II SA/Bk 374/12).

Ocena organu co do zaistnienia „szczególnie uzasadnionych potrzeb” powinna być zatem wszechstronna i wnikliwa, dokonywana w każdym przypadku indywidualnie w oparciu o subiektywne kryteria. Ciężar wykazania, że zaistniały szczególnie uzasadnione potrzeby, spoczywa każdorazowo na właścicielu lasu.

W ramach analizy szczególnie uzasadnionych potrzeb, badaniu organu podlegać mogą różne okoliczności i dowody, jak np.:

- sytuacja życiowa wnioskodawcy (np. źródło dochodów oraz jego charakter),

- sytuacja materialna wnioskodawcy,

- sposób nabycia lasu,

- ekonomiczne przesłanki powodzenia planowanej produkcji rolnej (np. przydatność gruntu do prowadzenia planowanej produkcji rolniczej),

- uwarunkowania terenu, jak m.in. rodzaj lasu oraz gleby, położenie, areał, możliwość zapewnienia obsługi infrastrukturalnej oraz komunikacyjnej, niezbędnych dla prowadzenia planowanej produkcji rolniczej,

- uwarunkowania przestrzenne i środowiskowe (np. czy las jest zaliczany do lasów ochronnych, czy pełni jakieś istotne funkcje przyrodnicze np. korytarza ekologicznego, miejsca bytowania zwierząt),

- opisy taksacyjne w uproszczonym planie urządzenia lasu,

- wpływ ubytku drzewostanu na funkcjonowanie otaczających lasów.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, a zbycie nieruchomości

Zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. 2017 poz. 2196 ze zm., dalej „u.k.u.r.”) ilekroć w ustawie jest mowa o „nieruchomości rolnej”  należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Pod pojęciem nieruchomości rolnej, zgodnie z art. 46 kodeksu cywilnego, rozumie się nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, w tym ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Zgodnie z art. 2a u.k.u.r. nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej (…). W myśl art. 2b nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście, zaś zgodę na zbycie nieruchomości przed upływem wskazanego terminu zobowiązany jest wydać sąd na wniosek nabywcy, o ile zbycie nieruchomości będzie wynikało z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy.

W świetle powyższych regulacji prawnych dla dokonania obrotu nieruchomościami rolnymi, decydujące znaczenia ma ustalenie, czy dana nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego. Rozstrzygnięcie o rolnym charakterze nieruchomości, przesądza o poddaniu czynności obrotu tą nieruchomością rygorom przedmiotowej ustawy.

Według art. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o  planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. 2017 poz. 1073 ze zm., dalej „u.p.z.p”) ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje  w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 14 ust. 8 u.p.z.p. plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego. Jak wynika z powyższego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest tym aktem prawnym, który określa „status planistyczny” (przeznaczenie terenu) danej nieruchomości gruntowej.

Jeśli więc − zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego − nieruchomość typowana do obrotu, położona jest na terenie przeznaczonym na cele nierolnicze, wówczas nie znajdują zastosowania przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Wyłączenie, o jakim mowa w przepisie art. 2 u.k.u.r., znajduje zastosowanie również w sytuacji, kiedy przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego zostało określone w sposób wielofunkcyjny, tzn. oprócz nierolniczego użytkowania gruntu, możliwe jest również jednocześnie użytkowanie rolnicze. Tak może być w sytuacji:

1) wielofunkcyjnego przeznaczenia terenu określonego jako np. „tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy zagrodowej”,

2) wielofunkcyjnego przeznaczenia terenu określonego jako np. „tereny zabudowy mieszkaniowej oraz zabudowy zagrodowej”,

3) wielofunkcyjnego przeznaczenia terenu określonego jako np. „tereny zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej”.

Niezależnie od tego, jak sformułowane zostało przeznaczenie terenu w odniesieniu do danej nieruchomości gruntowej, w świetle przepisu art. 2 u.k.u.r. sama możliwość nierolniczego wykorzystania gruntu jest wystarczająca dla braku konieczności stosowania przepisów u.k.u.r., z uwagi na literalne wyłączenie ich stosowania wskazane przez ustawodawcę w tym przepisie. Podobnie Sąd Najwyższy w sprawie sygn. akt. IV CSK 93/12 zwrócił uwagę, iż dla określenia charakteru nieruchomości, istotne znaczenie ma ocena nieruchomości w odniesieniu do wiodącego bądź zasadniczego sposobu jej wykorzystywania oraz przeznaczenia terenu określonego w planie zagospodarowania przestrzennego.

Jednocześnie podkreślenia wymaga, iż w przypadku objęcia nieruchomości obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości bez znaczenia pozostają inne okoliczności, w tym np. treść uprzednio wydanych decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej czy nawet prawomocnych pozwoleń na budowę, które nie są wiążące w procesie sporządzania dokumentu. Bez znaczenia w tej sytuacji są również zapisy ewidencji gruntów i budynków. Jak wyjaśnił NSA w wyroku z dnia 15 maja 2014 r. (sygn.. akt I OSK 2566/12), dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków mają charakter informacyjny, a sam rejestr ewidencji gruntów jest wyłącznie odzwierciedleniem aktualnego stanu prawnego dotyczącego danej nieruchomości, który ma charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny, co oznacza, że nie tworzy nowego stanu prawnego nieruchomości, a jedynie potwierdza stan faktyczny. Na marginesie należy również odnotować, że przeznaczenie terenu określone w obowiązującym planie, może mieć różne znaczenie w świetle różnych ustaw – np. o ile w świetle przepisów u.k.u.r. przeznaczenie nieruchomości na cele nierolnicze powoduje, że ta traci swój rolniczy charakter, o tyle w świetle przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. 2017 poz. 1161 ze zm.) tak nie jest, a utrata rolniczego charakteru nieruchomości w rozumieniu przepisów tej ustawy następuje dopiero po wydaniu decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej.

Pewnych problemów dostarczać może natomiast sytuacja, w której część danej nieruchomości objętej planem, przeznaczona jest pod użytkowanie nierolnicze, zaś pozostała część stanowi teren rolniczy. Wówczas, jak wydaje się, o braku konieczności zastosowania przepisów u.k.u.r. przesądzać powinno wydzielenie tej części nieruchomości, dla której ustalono nierolnicze przeznaczenie terenu, zaś w przypadku braku takiego wydzielenia, nieruchomość powinna podlegać w całości przepisom u.k.u.r. Sąd Najwyższy w przytoczonym wyroku, analizując tego rodzaju sytuację, wskazał na zasadność takiej interpretacji ze względu na cel i intencje ustawodawcy, skonkretyzowane w art. 1 u.k.u.r., jak również ze względu na zachowanie zasady pewności obrotu nieruchomościami.

Daleko dalej idące problemy występują natomiast w sytuacji nabycia nieruchomości rolnej przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego, zmieniającego przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze. W tej sytuacji, jak pokazuje praktyka, w celu przeniesienia praw do nieruchomości, wielu notariuszy wymaga zgody sądu na zbycie nieruchomości przed upływem 10-cio letniego okresu wskazanego w art. 2b ust. 1 u.k.u.r. Zgodnie z art. 2b ust. 3 u.k.u.r. sąd, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyrazi zgodę na dokonanie czynności przed upływem okresu 10 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, jeżeli konieczność jej dokonania wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy.

W myśl powyższej interpretacji, każda zmiana własności nieruchomości rolnej, która nastąpi przed zmianą jej przeznaczenia w wyniku uchwalenia planu, skutkowała będzie "nałożeniem" na nowego właściciela nie tylko zakazu zbycia nieruchomości przez okres 10 kolejnych lat, ale również zakazu obciążania nieruchomości jakimkolwiek innym prawem, które wiąże się z jej oddaniem w posiadanie - nie będą możliwe zatem wszelkie służebności przesyłu, służebności gruntowe, osobiste, dzierżawy czy wywłaszczenia pod budowę dróg bądź jakichkolwiek innych inwestycji celu publicznego (!). Zauważyć wypada ponadto, że w tej sytuacji ustalenia uchwalanych planów zagospodarowania przestrzennego pozostaną całkowitą fikcją, gdyż ich postanowienia nie będą możliwe do realizacji, podobnie jak inwestycje w nich ujęte. Ponadto, w wielu przypadkach, tam gdzie ustalenia planów zagospodarowania przestrzennego nie będą zezwalały na dalsze rolnicze użytkowanie gruntu, przeznaczając teren np. pod zalesienie, będzie to wprost sprzeczne z ustaleniami aktów prawa miejscowego. 

Co prawda, z powyższego zakazu zbycia nieruchomości zwolnić będzie zobowiązany sąd, jednak zwolnienie to zostało ograniczone wyłącznie do przypadku, kiedy konieczność zbycia gruntu będzie wynikała "z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy". W przypadku, kiedy konieczność zbycia nieruchomości wynikała będzie natomiast z przyczyn zależnych od nabywcy, jak wynika z wykładni art. 2b ust. 3 ustawy, nie będzie możliwe uzyskanie zgody sądu. 

Wskazać należy, że powyższa interpretacja, zarówno w świetle przepisów samej u.k.u.r. jak i przepisów odrębnych, jest nieprawidłowa. 10-cio letni zakaz zbycia nieruchomości wskazany w ustawie odnosi się do nieruchomości rolnej, zaś uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczającego nieruchomość na cele nierolnicze, pozbawia grunty „statusu nieruchomości rolnej” w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 1 u.k.u.r. Interpretacja, że 10-cio letni zakaz zbycia nieruchomości obowiązuje nadal mimo uchwalenia planu, prowadzić będzie do wielu daleko idących problemów, w tym wewnętrznej sprzeczności przepisów samej u.k.u.r.

Przykładowo wskazując, jeśli nabywca nieruchomości podzieli grunt na części mniejsze niż 30 arów z zamiarem późniejszej sprzedaży, zobowiązany będzie wystąpić do sądu o zgodę na zbycie nieruchomości – ponieważ jednak podział gruntu jest działaniem całkowicie zależnym od nabywcy, sąd zobligowany będzie odmówić wyrażenia zgody. W tej sytuacji decyzja sądu pozostawać będzie w sprzeczności z art. 1a u.k.u.r, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 30 arów. 

Wskazując na inny przykład - uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczającego nieruchomość na cele nierolnicze, którego procedura została zainicjowana na wniosek inwestora, również może zostać uznane za działanie zależne od nabywcy. W tej sytuacji przepis art. 2 ustawy, zgodnie z którym nieruchomości rolnych w rozumieniu przepisów ustawy nie stanowią nieruchomości przeznaczone w obowiązujących planach na cele nierolnicze, pozostanie martwy, gdyż mimo uchwalenia planu przeznaczającego nieruchomość na cele nierolnicze, przepisy ustawy będą zabraniały jednocześnie jej zbycia.

Powyższa interpretacja, choć w praktyce stosowana powszechnie, jest całkowicie nie do przyjęcia z punktu widzenia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zasady pewności obrotu nieruchomościami.

Końcowo podkreślenia wymaga, że w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, każda nieruchomość rolna o powierzchni 0,3 ha i większej w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, podlegać będzie przepisom u.k.u.r. Stanu tego nie zmienia ewentualne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy nierolniczej, gdyż decyzja ta – w przeciwieństwie do planu zagospodarowania przestrzennego − w świetle obowiązujących przepisów prawnych nie zmienia przeznaczenia terenu, a ma jedynie charakter deklaratoryjny, tzn. wskazuje, na jakich zasadach i po spełnieniu jakich warunków, możliwe będzie nierolnicze zagospodarowanie terenu.

Ponowienie procedury sporządzania planu w wyniku uwzględnienia uwag

Ponowienie procedury sporządzania planu najczęściej ma miejsce na skutek uwag organów uzgadniających bądź pozytywnego rozpatrzenia złożonych uwag.

W przypadku uwzględnienia złożonych uwag, zgodnie z art. 17 pkt 13 u.p.z.p. organ sporządzający projekt planu wprowadza zmiany wynikające z rozpatrzenia uwag, a następnie w niezbędnym zakresie ponawia uzgodnienia. 

Z wykładni literalnej art. 17 pkt 13 wynika, że organ wykonawczy gminy rozpatrując uwagi złożone do projektu planu, zobowiązany jest jedynie do ponowienia uzgodnień (i to tylko w niezbędnym zakresie). Dokonując jednak wykładni systemowej oraz funkcjonalnej art. 17 oraz odczytując jego znaczenie łącznie z innymi przepisami i celami jakie ustawodawca chce osiągnąć, należałoby przyjąć, że w analizowanym przypadku uwzględniając uwagi złożone do projektu planu - w zależności od ich charakteru oraz zakresu wpływu na ustalenia dokumentu – organ zobowiązany jest ponowić procedurę co najmniej o etap ponownego wyłożenia do publicznego wglądu.

NSA w Krakowie w wyroku z dnia 15 lipca 2011 r. (sygn. akt II OSK 894/11) wyjaśnił tę kwestię następująco: „(...)Sąd I instancji wyprowadził wniosek, że  organ ten nie może samodzielnie zadecydować o ponowieniu czynności z art. 17 u.p.z.p. natomiast to wyłącznie rada gminy w oparciu o przepis art. 19 u.p.z.p. może przesądzić o potrzebie ponowienia czynności z art. 17, gdy istnieją nieuwzględnione przez prezydenta uwagi do planu. Wskazana interpretacja uznająca, że po uwzględnieniu do projektu planu zgłoszonych uwag, prezydent miasta posiada wyłącznie obowiązek ponowienia uzgodnień i to tylko uzgodnień w niezbędnym zakresie prowadzi do wniosku, że organ ten uprawniony jest do wprowadzenia zmian do projektu planu bez powtarzania procedury planistycznej o jakiej mowa w art. 17 u.p.z.p. Tym samym z takiej interpretacji wynikałoby, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie ma nawet obowiązku powtórnego wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu, a od tego jest już rzeczywiście blisko do tego aby uznać, że może on dokonywać uogólnionych zmian w projekcie planu byle wynikających z rozpatrzenia uwag. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego ten tok myślenia nie może zostać zaaprobowany. Wykładnia gramatyczna, choć ważna, to nie jest jedyną prowadzącą do poszukiwania istoty regulacji zawartej w konkretnej normie prawnej. Dość często aby prawidłowo wyłożyć określoną normę trzeba sięgać do innych metod wykładni: systemowej i funkcjonalnej. Określony przepis prawa funkcjonuje w systemie prawa i jego znaczenie winno być odczytywane łącznie z innymi przepisami i celami jakie ustawodawca chce osiągnąć poprzez ustanowioną regulację prawną. Jeżeli tak, to rzeczywiste znaczenie przepisu prawa może być inne niż wynikałoby to z jego literalnego brzmienia. Tak też jest w niniejszym przypadku. Interpretując przepisy art. 17 pkt 13 w związku z art. 19 ust. 1 u.p.z.p. trzeba mieć na uwadze charakter prawny uwag wnoszonych do wyłożonego do publicznego wglądu projektu planu.”

Jak wynika z oceny NSA, to charakter prawny uwzględnionych uwag decyduje czy i w jakim zakresie ponowić procedurę planistyczną.

W związku z powyższym każdorazowo w sytuacji, kiedy uwzględnione uwagi:

- prowadzą do zmiany przeznaczenia terenu bądź warunków jego zabudowy i zagospodarowania bądź

- zmieniają położenie podmiotów zainteresowanych zmianami w projekcie planu (bądź przeciwnych tym zmianom) bądź

- zmieniają położenie innych podmiotów, do których adresowane są ustalenia planu, 

należy ponowić procedurę planistyczną co najmniej w zakresie ponownego wyłożenia projektu dokumentu do publicznego wglądu.

Plan miejscowy, a odszkodowania

Kwestie odszkodowań w związku z uchwaleniem bądź zmianą planu zagospodarowania przestrzennego zostały uregulowane w art. 36 ust. 1-3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 z późn. zm.).  

Zgodnie z art. 36 ust. 1 jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

   1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

   2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

2. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

3. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Powyższe uregulowania wskazują na dwie sytuacje, których zaistnienie może rodzić skutki odszkodowawcze:

1) uniemożliwienie bądź ograniczenie dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości,

2) obniżenie wartości nieruchomości.

Pierwsza ze wskazanych sytuacji ma miejsce wówczas, gdy ustalenia planu ustanawiają zakazy bądź ograniczenia w zakresie dotychczasowego przeznaczenia terenu oraz sposobu jego użytkowania, nie dopuszczając jednocześnie adaptacji istniejącego zagospodarowania i sposobu użytkowania nieruchomości.

W ramach drugiej ze wskazanych przesłanek skutki odszkodowawcze mogą wystąpić na skutek spadku wartości nieruchomości w sytuacji, kiedy ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego (bądź jego zmiany) wprowadzają zakazy i ograniczenia w zakresie sposobu zagospodarowania i użytkowania nieruchomości, co do której przed uchwaleniem planu istniała określona możliwość zabudowy (np. w postaci wydanej wcześniej decyzji o warunkach zabudowy bądź ustaleń obowiązującego planu). W tym przypadku, aby ocenić czy obniżenie wartości nieruchomości w następstwie przyjętych ustaleń planistycznych ma miejsce, należy określić wartość nieruchomości bądź jej części przy uwzględnieniu istniejącego oraz możliwego sposobu użytkowania i wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu, uwzględniając przy tym również wszelkie inne okoliczności mogące mieć wpływ na możliwy sposób korzystania z nieruchomości (w tym wydane decyzje ustalające warunki zabudowy, istniejące ograniczenia w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów odrębnych bądź uwarunkowań faktycznych analizowanego terenu itd.), oraz w dalszej kolejności określić wartość nieruchomości przy uwzględnieniu możliwego sposobu korzystania z nieruchomości po uchwaleniu planu. Jednocześnie warunkiem ubiegania się o odszkodowanie w ramach analizowanej sytuacji jest zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego oraz nieskorzystanie z praw, o których mowa ust. 1 i 2 art. 36. Realizacja roszczeń wynikająca ze spadku wartości nieruchomości może mieć miejsce w terminie do pięciu lat od dnia, w którym plan stał się obowiązujący.

Uzgodnienia projektu planu miejscowego

Zgodnie z art. 24 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organy, o których mowa w art. 11 pkt 6 oraz art. 17 pkt 6 ustawy, w zakresie swojej właściwości rzeczowej lub miejscowej, opiniują i uzgadniają, na swój koszt, odpowiednio projekt studium albo projekt planu miejscowego. Uzgodnień dokonuje się w trybie art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może uznać za uzgodniony projekt studium albo projekt planu miejscowego w przypadku, w którym organy nie określą warunków, na jakich uzgodnienie może nastąpić, jak również w sytuacji, w której nie przedstawią stanowiska lub warunków uzgodnienia w określonym terminie (art. 25 ust. 2).

Mimo dość precyzyjnych regulacji prawnych, w procedurze uzgadniania projektu planu miejscowego występuje kilka obszarów problemowych, do których zaliczyć należy:

1) Zakres uzgodnień - wyróżnić tutaj należy mające miejsce sytuacje uzgodnień, wskazujących na konieczność zamieszczenia w treści planu zapisów wykraczających poza zakres "kompetencji uzgodnieniowych" organu współdziałającego, oraz zapisów, które - z różnych względów - w treści aktu prawa miejscowego znaleźć się nie mogą, gdyż np.:

- są powtórzeniem przepisów powszechnie obowiązujących bądź nawet ich modyfikacją (co jest niezgodne z zasadami technik prawodawczych),

- wprowadzają normy otwarte, umożliwiające realizację inwestycji z pominięciem ustaleń planu np. poprzez umowy cywilno-prawne,

- stanowią zalecenia bądź ustalenia, których nie przewidują przepisy określające zakres ustaleń planu miejscowego,

- skutkują koniecznością wykonania dodatkowych dokumentacji, których w procesie inwestycyjnym nie wymagają przepisy prawne np. wykonania rewaloryzacji stanowisk archeologicznych, inwentaryzacji przyrodniczych,

2) Formy uzgodnień - w praktyce, prócz standardowych uzgodnień pozytywnych, negatywnych oraz tzw. milczącej zgody, spotykaną formą uzgodnień są:

- uzgodnienia z uwagami, powodujące trudności co do oceny, czy przedłożony projekt planu został uzgodniony pozytywnie i czy wymaga ponowienia uzgodnienia w wyniku uwzględnienia uwag,

- uzgodnienia warunkowe, określające warunki, które należy spełnić aby projekt planu uzyskał uzgodnienie pozytywne, wymagające powtórzenia procedury uzgodnieniowej,

- odmowa uzgodnienia, tj. sytuacja, w której organ nie zajmuje stanowiska w przedmiocie uzgodnienia projektu dokumentu, wskazując "braki" , po uzupełnieniu których organ zajmie stanowisko w przedmiocie uzgodnienia projektu planu.

Jak wyjaśniono w wyroku WSA w Warszawie z dnia 10 października 2006 r. (sygn. akt IV SA/Wa 1302/06): „Organ uzgadniający swoimi działaniami wkracza w sferę zadań własnych gminy i dlatego też jego rozstrzygnięcia muszą być podejmowane w granicach i na podstawie przepisów prawa. Tak więc regulacja art. 24 ust. 2 ustawy ma na celu ochronę samodzielności gminy w zakresie realizacji zadań własnych. W konsekwencji nie uzgadniając projektu planu miejscowego (studium) uprawniony organ musi równocześnie określić warunki, na jakich uzgodnienie może nastąpić, powołując jednocześnie podstawę prawną dla określonych w ten sposób warunków uzgodnienia. W przypadku nie określenia przez organ uzgadniający odpowiednich zmian w projekcie w celu osiągnięcia sytuacji, w której projekt jest zgodny z prawem lub też nie podania podstawy prawnej na podstawie której żąda w ten sposób określonych zmian w projekcie wójt, burmistrz, prezydent miasta może uznać projekt za uzgodniony.”

Niezależnie od powyższego, przejście do kolejnego etapu procedury planistycznej możliwe jest tylko wtedy, kiedy projekt planu miejscowego zostanie zaakceptowany przez organy uzgadniające w sposób ostateczny i bezwarunkowy.

Każda z form uzgodnień w konsekwencji wpływać może w sposób odmienny na ustalenia projektu planu oraz ocenę, co do jego uzgodnienia, do której dokonania nie jest uprawniony ani organ wykonawczy gminy, ani jej rada. Wskazać również należy, że uwzględnienie uwag organów uzgadniających, skutkujące zmianą dotychczasowych ustaleń planu, zmieniać może położenie pozostałych organów uzgadniających, skutkując w konsekwencji koniecznością ponowienia procedury uzgodnień z tymi organami. Podobna sytuacja zaistnieć może także w przypadku uwzględnienia uwag złożonych do projektu planu, które w stopniu istotnym zmieniać będą dotychczasowe ustalenia dokumentu, jak również w przypadku stwierdzenia przez radę gminy konieczności dokonania zmian w przedłożonym do uchwalenia projekcie planu.

Ustalenie warunków zabudowy dla farmy fotowoltaicznej

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2016 poz. 778 z późn. zm.), wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
2) teren ma dostęp do drogi publicznej,
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r.,
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Dla możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla farmy fotowoltaicznej częstokroć główną przeszkodą jest pkt 1, wyznaczający tzw. "zasadę dobrego sąsiedztwo".

Zgodnie z aktualną linia orzeczniczą, urządzenia fotowoltaiczne nie stanowią infrastruktury technicznej, wobec czego brak jest możliwości skorzystania z odstępstwa od zasady dobrego sąsiedztwa, o którym mowa w ust. 3 art. 61. W świetle aktualnych regulacji prawnych oraz orzecznictwa, istotą infrastruktury technicznej jest to, że zawsze powstaje w celu obsługi określonych jednostek przestrzenno-gospodarczych, wspiera działalność produkcyjną, nie biorąc bezpośredniego udziału w produkcji. Jednolicie przyjmuje się, że instalacja fotowoltaiczna powinna spełniać wymogi dobrego sąsiedztwa oraz powinna być klasyfikowana jako zabudowa przemysłowa, gdyż służy produkcji energii (wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 11 lutego 2011 r., sygn. akt II SA/Rz 225/09, WSA  w Gdańsku z dnia 9 maja 2012 r., II SA/Gd 604/11, WSA w Krakowie z dnia 7 stycznia 2013 r., II SA/Kr 1588/12, WSA w Łodzi z dnia 15 lutego 2013 r., II SA/Łd 1109/12, WSA w Gliwicach z dnia 13 marca 2014 r., II SA/Gl 1563/13).

Nie oznacza to jednak, że taki stan rzeczy uniemożliwia ustalenie warunków zabudowy.

Jak jednolicie podkreśla się w orzecznictwie, tzw. „zasada dobrego sąsiedztwa” wynikająca z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. powinna być interpretowana szeroko, zaś odmowę ustalenia warunków zabudowy należy ograniczyć do przypadków ewidentnej niezgodności planowanej inwestycji z zastanym ładem przestrzennym, tj. do sytuacji, w której wnioskowane przedsięwzięcie nie stanowi kontynuacji nie tylko charakterystycznych cech, parametrów i wskaźników zabudowy istniejącej, ale przede wszystkim funkcji terenu, przy czym oba te elementy, stanowiące podstawę opracowania analizy urbanistycznej, nie powinny być interpretowane zawężająco.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 16 lipca 2014 r. (sygn. akt: II SA/Gd 298/14, orzeczenia.nsa.gov.pl) wskazał natomiast, że „Brak jest podstaw, aby funkcję terenu i zabudowy interpretować zawężająco, jako możliwość powstawania obiektów tylko tego samego rodzaju i tej samej funkcji, co już istniejące. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i niewchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Kontynuacja funkcji nie oznacza zatem nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy”.

Z kolei NSA w wyroku z dnia 7 czerwca 2011 r. (sygn. akt: II OSK 952/10, LEX nr 992669) wyjaśnił, że „Ustanowiona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym (np. budownictwa jednorodzinnego), a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju (np. wielorodzinnego), oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego”. (…) „zasada dobrego sąsiedztwa uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim” (vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 września 2013 r., sygn. akt: II OSK 813/12, LEX nr 1559908).

W analizowanej sprawie warto odwołać się również do treści wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 czerwca 2016 r. (sygn. akt II SA/Po 176/16, LEX nr 2110162), który wyjaśnił, że: „(…) w sytuacji, gdy działki nr [...],[...],[...],[...] stanowią tereny produkcyjne, co jednoznacznie wynika z analizy cech i funkcji zagospodarowania terenu, znajdującej się w aktach sprawy (k. 240 akt adm. I inst.), to fakt zakwalifikowania istniejących tam obiektów jako szwalni, nie może co do zasady, tak jak przyjęły to organy, pozostawać w opozycji do zabudowy systemem fotowoltaicznym, która to zabudowa, jak i szwalnia, traktowana jest jako zabudowa produkcyjna. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje bowiem rodzaj prowadzonej działalności, jeżeli wszelkie tego rodzaju przedsięwzięcia są zlokalizowane na terenach produkcyjnych”.

W uzasadnieniu wyroku WSA w Poznaniu z dnia 15 czerwca 2016 r. (sygn. akt: II SA/Po 176/16, LEX nr 2110162) wskazano, że „(…) bez znaczenia pozostaje bowiem rodzaj prowadzonej działalności, jeżeli wszelkie tego rodzaju przedsięwzięcia są zlokalizowane na terenach produkcyjnych” (dotyczy farmy fotowoltaicznej). „Zaaprobować należy zasadność utrwalonego, a znajdującego zastosowanie w przedmiotowej sprawie poglądu, że brak jest podstaw, aby funkcję terenu i zabudowy interpretować zawężająco, jako możliwość powstawania obiektów tylko tego samego rodzaju i tej samej funkcji, co już istniejące (…). Kontynuacja funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy (vide: wyroki WSA: w Gdańsku z dnia 16 lipca 2014 r. sygn. akt II SA/Gd 298/14; z dnia 29 maja 2013 r., sygn. akt II SA/Gd 247/13; w Warszawie z dnia 24 października 2013 r., sygn. akt VIII SA/Wa 634/13; w Łodzi z dnia 3 marca 2011 r., sygn. akt II SA/Łd 1371/10, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 sierpnia 2009 r., sygn. akt IV SA/Po 295/09; wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 czerwca 2009 r., sygn. akt VIII SA/Wa 7/09; wyrok WSA w Łodzi z dnia 17 stycznia 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 986/13). Ma to niebagatelne znaczenie w przypadku inwestycji innowacyjnych, tak jak w przedmiotowej sprawie, dla których trudno doszukiwać się wprost odniesienia do istniejącej zabudowy. Podkreślić trzeba, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w istniejący stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być jedynie projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową także produkcyjną funkcją przedmiotowego terenu”.

Analiza przytoczonych orzeczeń prowadzi do wniosku, że w przypadku, kiedy:

- w obszarze analizowanym planowanej farmy fotowoltaicznej istnieje zabudowa, którą można sklasyfikować jako produkcyjną,

- planowana inwestycja nie będzie kolidować ani ograniczać istniejącej funkcji oraz zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym,

- planowaną inwestycję da się obiektywnie pogodzić z istniejącą zabudową i zagospodarowaniem terenu w obszarze analizowanym,

warunek „dobrego sąsiedztwa” należy uznać za spełniony.

Ustawa o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, a lokalizacja zabudowy mieszkaniowej

Z dniem 16 lipca 2016 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych (Dz. U. 2016 poz. 961).

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy, odległość, w której mogą być lokalizowane i budowane:
1) elektrownia wiatrowa – od budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa, oraz

2) budynek mieszkalny albo budynek o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa – od elektrowni wiatrowej– jest równa lub większa od dziesięciokrotności wysokości elektrowni wiatrowej mierzonej od poziomu gruntu do najwyższego punktu budowli, wliczając elementy techniczne, w szczególności wirnik wraz z łopatami (całkowita wysokość elektrowni wiatrowej).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy, przez odległość, o której mowa w art. 4 ust. 1, rozumie się najkrótszy odcinek pomiędzy:

1) rzutem poziomym istniejącego budynku mieszkalnego albo istniejącego budynku o funkcji  mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa, albo

2) granicą terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy, o której mowa w art. 4 ust. 2 pkt 2 i w art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwaną dalej „decyzją WZ”, dotyczącą inwestycji, o której mowa w pkt 1, na którym możliwa jest lokalizacja tej inwestycji, albo

3) linią rozgraniczającą teren, którego sposób zagospodarowania określony w planie miejscowym dopuszcza realizację inwestycji, o której mowa w pkt 1,a:

4) okręgiem, którego promień jest równy połowie średnicy wirnika wraz z łopatami, a środek jest środkiem okręgu opisanego na obrysie wieży istniejącej elektrowni wiatrowej, albo

5) linią rozgraniczającą teren, którego sposób zagospodarowania określony w planie miejscowym dopuszcza budowę elektrowni wiatrowej.

Ponadto, przez obiekty budowlane, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 4, rozumie się również obiekty budowlane objęte decyzją o pozwoleniu na budowę albo zgłoszeniem, wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu.

Jednocześnie, zgodnie z art. 6 pkt 1 odległość określoną zgodnie z art. 4 uwzględniają organy gminy przy sporządzaniu oraz uchwalaniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo jego zmiany. 

Jak wynika z powyższych rozwiązań prawnych, odległość, o której mowa w art. 4 ust. 1, dotyczy zarówno obiektów istniejących jak i planowanych, (dla których wydano decyzję o pozwoleniu na budowę bądź których lokalizację ustalono w planie miejscowym linią rozgraniczającą terenu, lub w decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do zabudowy mieszkaniowej). Jednocześnie należy podkreślić, że przepisy te zgodnie z art. 4 znajdują zastosowanie zarówno w przypadku lokalizacji elektrowni wiatrowej, jak również zabudowy mieszkaniowej.

Analiza powyższych rozwiązań prawnych pozwala wyszczególnić przy lokalizacji zabudowy mieszkaniowej kilka możliwych sytuacji, tj.:

1) w odniesieniu do istniejących elektrowni wiatrowych − lokalizacja zabudowy mieszkaniowej po upływie terminu, o którym mowa w art. 14 ust. 2 oraz art.15 ust. 8, tj. po upływie 36 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy (czyli po 15 lipca 2019 r.), nie będzie możliwa w odległości mniejszej niż dziesięciokrotność wysokości całkowitej elektrowni wiatrowej. W tym przypadku, gminy chcąc dopuścić lokalizację zabudowy mieszkaniowej w odległości mniejszej niż "odległość 10h", do dnia 15 lipca 2019 r. powinny uchwalić plany zagospodarowania przestrzennego (ewentualnie ustalić warunki zabudowy w drodze decyzji o warunkach zabudowy). Zwrócić przy tym uwagę należy, że uchwalenie planu nie będzie możliwe dla obszarów, dla których ustalenia studium nie dopuszczają lokalizacji zabudowy mieszkaniowej – w odniesieniu do tego dokumentu nie przewidziano przepisów przejściowych, dopuszczających lokalizację zabudowy mieszkaniowej w odległości mniejszej niż „10H”.

2) w odniesieniu do elektrowni wiatrowych (dla których nie wydano PnB), których lokalizację określa linia rozgraniczająca terenu ustalona w planie miejscowym - lokalizacja zabudowy mieszkaniowej po dniu 15 lipca 2019 r., nie będzie możliwa w odległości mniejszej niż dziesięciokrotność (prawnie dopuszczalnej) wysokości całkowitej elektrowni wiatrowej, określonej na podstawie art. 4 w zw. z art. 5 ustawy, tj. w odległości mniejszej niż istniejąca odległość między linią rozgraniczającą terenu lokalizacji elektrowni, określoną na rysunku planu, a najbliższą zabudową mieszkaniową - istniejącą bądź planowaną (której lokalizację wyznaczają granice terenu inwestycji ustalone w decyzji o warunkach zabudowy bądź linie rozgraniczające terenu, ustalone na rysunku planu miejscowego). Podkreślenia wymaga, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej po 15 lipca 2019 r., skutkującej zmniejszeniem istniejącej odległości pomiędzy planowaną elektrownią wiatrową, a najbliższą zabudową mieszkaniową (istniejącą bądź planowaną), będzie bezpośrednio kształtować prawnie określone warunki zabudowy terenu lokalizacji elektrowni wiatrowej, wynikające z ustaleń planu, skutkując w konsekwencji ograniczeniem parametru wysokości elektrowni. Takie ograniczenie, będące następstwem wydania decyzji administracyjnej, z punktu widzenia przepisów ustawy oraz obowiązujących przepisów odrębnych, nie jest możliwe, zaś wydana decyzja będzie niezgodna z przepisami odrębnymi, tj. z art. 4 w zw. z art. 5 ustawy. W analizowanej sytuacji dopuszczenie lokalizacji zabudowy mieszkaniowej w bliższej odległości będzie natomiast możliwe w przypadku zmiany planu oraz parametru wysokości elektrowni wiatrowej.

3) w odniesieniu do elektrowni wiatrowych, dla których wydano prawomocne PnB, „nieskonsumowane” do dnia 15 lipca 2019 r. pozwoleniem na użytkowanie – w tym przypadku lokalizacja zabudowy mieszkaniowej możliwa będzie również po dniu 15 lipca 2019 r., gdyż na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy, PnB wydane przed dniem wejścia w życie ustawy (bądź w trakcie jej obowiązywania) dla których w ciągu 3 lat od dnia wejścia w życie ustawy nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie, tracą moc. W analizowanej sytuacji warto zwrócić uwagę na pojawiające się problemy w zakresie oceny co do konieczności opracowania planu zagospodarowania przestrzennego dla lokalizacji zabudowy mieszkaniowej, gdyż z jednej strony ewentualna zwłoka w opracowaniu planu - w przypadku uzyskania przez inwestora elektrowni wiatrowych do dnia 15 lipca 2019 r. pozwolenia na użytkowanie - skutkować może nieuchwaleniem dokumentu w wymaganym terminie, zaś z drugiej strony ewentualne opracowanie oraz uchwalenie dokumentu - w przypadku nieuzyskania przez inwestora pozwolenia na użytkowanie w wymaganym terminie - okazać się może "bezcelowe".

Niezależnie od tych rozważań, jedną ze wskazówek co do konieczności opracowania planu zagospodarowania przestrzennego dla zabudowy mieszkaniowej są coroczne rozporządzenia Ministra Energii w sprawie maksymalnej ilości i wartości energii elektrycznej z odnawialnych źródeł energii, która może być sprzedana w drodze aukcji w danym roku, gdyż to od nich zależą realne możliwości realizacji elektrowni wiatrowych, a co za tym idzie uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

4) w odniesieniu do elektrowni wiatrowych, dla których wydano prawomocne PnB, „skonsumowane” do dnia 15 lipca 2019 r. pozwoleniem na użytkowanie – w tym przypadku lokalizacja zabudowy mieszkaniowej po dniu 15 lipca 2019 r., nie będzie możliwa w odległości mniejszej niż dziesięciokrotność wysokości całkowitej elektrowni wiatrowej.

5) w odniesieniu do elektrowni wiatrowych, dla których wszczęto i zawieszono postępowanie w sprawie uzyskania PnB przed dniem wejścia ustawy w życie – w tym przypadku, podobnie jak w sytuacji obowiązywania planu, po dniu 15 lipca 2019 r. nie będzie możliwości lokalizacji zabudowy mieszkaniowej w odległości mniejszej, niż istniejąca odległość między linią rozgraniczającą terenu lokalizacji elektrowni wiatrowej w planie, a najbliżej zlokalizowaną zabudową mieszkaniową (o ile nie zmieniono planu i parametru wysokości elektrowni wiatrowej), przy czym należy mieć na uwadze, że jeśli inwestor na dzień wejścia ustawy w życie dysponował decyzją środowiskową, obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego bądź planem, który przed wejściem ustawy w życie został wyłożony do publicznego wglądu, to istnieje prawna możliwość uzyskania pozwolenia na budowę także po dniu wejścia ustawy w życie, przy czym pozwolenie traci moc, jeśli do dnia 15 lipca 2019 r. nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie.

Na podstawie art. 14 ust. 2  postępowania w przedmiocie wydania decyzji WZ, dotyczące budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa, wszczęte po dniu wejścia w życie ustawy prowadzi się na podstawie przepisów dotychczasowych przez 36 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy. Na podstawie art. 15 ust. 8 w ciągu 36 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy dopuszcza się uchwalanie planów miejscowych przewidujących lokalizację budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa, na podstawie przepisów dotychczasowych.