W świetle obowiązujących
regulacji prawnych, pojęcie „zabudowy zagrodowej” na tle różnych aktów prawnych
nie jest tożsame i przypisać można mu różne elementy składowe. Co więcej,
konieczne do spełnienia warunki dla realizacji tego rodzaju zabudowy często
bywają różne - inne na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy oraz
inne na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę.
Stan ten w praktyce
często powoduje pewne problemy, które sprowadzić można do następujących pytań:
1) Czy dla realizacji
zabudowy zagrodowej należy udokumentować posiadanie odpowiedniego areału użytków
rolnych - 1ha?
2) Czy inwestor powinien
posiadać odpowiednie kwalifikacje rolnicze?
3) Czy realizacja
zabudowy zagrodowej możliwa jest poza obszarem istniejącego gospodarstwa
rolnego oraz czy musi być z nim funkcjonalnie powiązana?
4) Czy budowa budynku
mieszkalnego w zabudowie zagrodowej wymaga jednoczesnej realizacji zabudowań gospodarczych?
Zgodnie z § 3 pkt 3
Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie
warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
(tekst jednolity Dz.U. z 2015 r., poz. 1422 ze zm.) przez zabudowę zagrodową
należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub
inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych
oraz w gospodarstwach leśnych.
Pojęcie zabudowy zagrodowej w rozumieniu ww rozporządzenia nie stanowi
definicji legalnej (ustawowej), w związku z czym dla ustalenia znaczenia
pojęcia „zabudowa zagrodowa”, definicja ta ma ograniczone zastosowanie jako
jeden z elementów wykładni tego pojęcia. W świetle tej definicji, zabudowa zagrodowa
jest powiązana z rodzinnym gospodarstwem rolnym.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o
kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r., poz. 1405 ze
zm.) gospodarstwem rodzinnym jest gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika
indywidualnego, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa
niż 300 hektarów. Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna będąca
właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą
nieruchomości rolnych, która posiada kwalifikacje rolnicze oraz przez okres co
najmniej 5 lat zamieszkuje w gminie, na której obszarze położona jest jedna z
nieruchomości rolnych, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i przez ten
okres osobiście prowadzi to gospodarstwo.
W świetle orzecznictwa
sądowego uznaje się natomiast, że skoro przy dokonywaniu wykładni pojęcia
zabudowy zagrodowej, znaczenie tego pojęcia w rozumieniu przepisów ww
rozporządzenia ma ograniczone zastosowanie (z uwagi na brak definicji ustawowej),
to tym samym posługiwanie się wyłącznie definicją „gospodarstwa rodzinnego”,
wynikającą z art. 5 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jest niewłaściwe. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 23 sierpnia 2007 r. sygn. akt II OSK 1118/06 "nie do przyjęcia w demokratycznym państwie prawnym gdzie wszyscy są wobec prawa równi (art. 2 i 32 Konstytucji RP), byłaby definicja "zabudowy zagrodowej", ograniczająca zakres tego pojęcia wyłącznie do budynków w rodzinnych gospodarstwach rolnych". Argumentuje się, że z treści art. 59 oraz pozostałych
przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1945) nie wynika, aby zmiana
zagospodarowania terenu była uzależniona od tego, jaki jest charakter podmiotu
będącego właścicielem nieruchomości ani jaki rodzaj działalności prowadzi (np.
czy jest rolnikiem indywidualnym, czy projektowana inwestycja jest zgodna z
klasyfikacją PKD).
Mając na powyższe oraz
fakt, że regulacje budowlane pozostają w ścisłym związku z przepisami
regulującymi zagospodarowanie przestrzenne i obie kategorie tych przepisów się
uzupełniają, zarówno na etapie uzyskiwania warunków zabudowy jak i pozwolenia
na budowę, brak jest podstaw do badania,
czy inwestor posiada odpowiednie kwalifikacje rolnicze oraz czy inwestycja zlokalizowana
jest w istniejących gospodarstwach rolnych.
Na
podstawie definicji zamieszczonych w słownikach języka polskiego przyjmuje się,
że "zabudowa zagrodowa" to zespół budynków obejmujący wiejski dom
mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza. Zgodnie z wyrokiem NSA w Warszawie z dnia 4 grudnia 2008 r. (sygn. akt
II OSK 1536/07, LEX nr 477263: "Zabudowa to "budynki znajdujące się na określonym terenie" zaś zagroda to "dom wiejski z podwórzem i zabudowaniami gospodarskimi (Nowy Słownik Języka Polskiego PWN Warszawa 2002 str. 1211, 1220). Skoro tak, to pojęcie zabudowy zagrodowej należy zdefiniować jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza." Wskazuje się tu zatem na związek zabudowy zagrodowej z indywidualnym gospodarstwem rolnym oraz
budynkami gospodarczymi.
Stosownie do art. 2 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, przez
pojęcie "gospodarstwa rolnego" należy rozumieć gospodarstwo rolne w
rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze
nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych.
W myśl art. 553 k.c., za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz
z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem,
jeżeli stanowią lub mogą stanowić
zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem
gospodarstwa rolnego. Za nieruchomości rolne, zgodnie z art. 461 k.c., uważa
się nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia
działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i
zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
W świetle powyższych regulacji prawnych, można stwierdzić, że warunkami
realizacji zabudowy zagrodowej są:
- posiadanie areału 1ha użytków rolnych,
- funkcjonalne powiązanie zabudowy zagrodowej z gospodarstwem rolnym,
niekoniecznie w granicach istniejącego gospodarstwa rolnego (warunek „zorganizowanej
całości gospodarczej”),
- w przypadku braku funkcjonalnego powiązania z istniejącym
gospodarstwem rolnym, realizacja zabudowy zagrodowej tworzącej zorganizowaną
całość, umożliwiającą prowadzenie produkcji rolniczej (zabudowania gospodarcze
towarzyszące budynkom mieszkalnym),
- spełnienie pozostałych warunków, o których mowa w art. 61 ustawy o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1945).
