Ponowienie procedury sporządzania planu w wyniku uwzględnienia uwag

Ponowienie procedury sporządzania planu najczęściej ma miejsce na skutek uwag organów uzgadniających bądź pozytywnego rozpatrzenia złożonych uwag.

W przypadku uwzględnienia złożonych uwag, zgodnie z art. 17 pkt 13 u.p.z.p. organ sporządzający projekt planu wprowadza zmiany wynikające z rozpatrzenia uwag, a następnie w niezbędnym zakresie ponawia uzgodnienia. 

Z wykładni literalnej art. 17 pkt 13 wynika, że organ wykonawczy gminy rozpatrując uwagi złożone do projektu planu, zobowiązany jest jedynie do ponowienia uzgodnień (i to tylko w niezbędnym zakresie). Dokonując jednak wykładni systemowej oraz funkcjonalnej art. 17 oraz odczytując jego znaczenie łącznie z innymi przepisami i celami jakie ustawodawca chce osiągnąć, należałoby przyjąć, że w analizowanym przypadku uwzględniając uwagi złożone do projektu planu - w zależności od ich charakteru oraz zakresu wpływu na ustalenia dokumentu – organ zobowiązany jest ponowić procedurę co najmniej o etap ponownego wyłożenia do publicznego wglądu.

NSA w Krakowie w wyroku z dnia 15 lipca 2011 r. (sygn. akt II OSK 894/11) wyjaśnił tę kwestię następująco: „(...)Sąd I instancji wyprowadził wniosek, że  organ ten nie może samodzielnie zadecydować o ponowieniu czynności z art. 17 u.p.z.p. natomiast to wyłącznie rada gminy w oparciu o przepis art. 19 u.p.z.p. może przesądzić o potrzebie ponowienia czynności z art. 17, gdy istnieją nieuwzględnione przez prezydenta uwagi do planu. Wskazana interpretacja uznająca, że po uwzględnieniu do projektu planu zgłoszonych uwag, prezydent miasta posiada wyłącznie obowiązek ponowienia uzgodnień i to tylko uzgodnień w niezbędnym zakresie prowadzi do wniosku, że organ ten uprawniony jest do wprowadzenia zmian do projektu planu bez powtarzania procedury planistycznej o jakiej mowa w art. 17 u.p.z.p. Tym samym z takiej interpretacji wynikałoby, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie ma nawet obowiązku powtórnego wyłożenia projektu planu do publicznego wglądu, a od tego jest już rzeczywiście blisko do tego aby uznać, że może on dokonywać uogólnionych zmian w projekcie planu byle wynikających z rozpatrzenia uwag. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego ten tok myślenia nie może zostać zaaprobowany. Wykładnia gramatyczna, choć ważna, to nie jest jedyną prowadzącą do poszukiwania istoty regulacji zawartej w konkretnej normie prawnej. Dość często aby prawidłowo wyłożyć określoną normę trzeba sięgać do innych metod wykładni: systemowej i funkcjonalnej. Określony przepis prawa funkcjonuje w systemie prawa i jego znaczenie winno być odczytywane łącznie z innymi przepisami i celami jakie ustawodawca chce osiągnąć poprzez ustanowioną regulację prawną. Jeżeli tak, to rzeczywiste znaczenie przepisu prawa może być inne niż wynikałoby to z jego literalnego brzmienia. Tak też jest w niniejszym przypadku. Interpretując przepisy art. 17 pkt 13 w związku z art. 19 ust. 1 u.p.z.p. trzeba mieć na uwadze charakter prawny uwag wnoszonych do wyłożonego do publicznego wglądu projektu planu.”

Jak wynika z oceny NSA, to charakter prawny uwzględnionych uwag decyduje czy i w jakim zakresie ponowić procedurę planistyczną.

W związku z powyższym każdorazowo w sytuacji, kiedy uwzględnione uwagi:

- prowadzą do zmiany przeznaczenia terenu bądź warunków jego zabudowy i zagospodarowania bądź

- zmieniają położenie podmiotów zainteresowanych zmianami w projekcie planu (bądź przeciwnych tym zmianom) bądź

- zmieniają położenie innych podmiotów, do których adresowane są ustalenia planu, 

należy ponowić procedurę planistyczną co najmniej w zakresie ponownego wyłożenia projektu dokumentu do publicznego wglądu.

Plan miejscowy, a odszkodowania

Kwestie odszkodowań w związku z uchwaleniem bądź zmianą planu zagospodarowania przestrzennego zostały uregulowane w art. 36 ust. 1-3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 z późn. zm.).  

Zgodnie z art. 36 ust. 1 jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

   1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

   2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

2. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

3. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Powyższe uregulowania wskazują na dwie sytuacje, których zaistnienie może rodzić skutki odszkodowawcze:

1) uniemożliwienie bądź ograniczenie dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości,

2) obniżenie wartości nieruchomości.

Pierwsza ze wskazanych sytuacji ma miejsce wówczas, gdy ustalenia planu ustanawiają zakazy bądź ograniczenia w zakresie dotychczasowego przeznaczenia terenu oraz sposobu jego użytkowania, nie dopuszczając jednocześnie adaptacji istniejącego zagospodarowania i sposobu użytkowania nieruchomości.

W ramach drugiej ze wskazanych przesłanek skutki odszkodowawcze mogą wystąpić na skutek spadku wartości nieruchomości w sytuacji, kiedy ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego (bądź jego zmiany) wprowadzają zakazy i ograniczenia w zakresie sposobu zagospodarowania i użytkowania nieruchomości, co do której przed uchwaleniem planu istniała określona możliwość zabudowy (np. w postaci wydanej wcześniej decyzji o warunkach zabudowy bądź ustaleń obowiązującego planu). W tym przypadku, aby ocenić czy obniżenie wartości nieruchomości w następstwie przyjętych ustaleń planistycznych ma miejsce, należy określić wartość nieruchomości bądź jej części przy uwzględnieniu istniejącego oraz możliwego sposobu użytkowania i wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu, uwzględniając przy tym również wszelkie inne okoliczności mogące mieć wpływ na możliwy sposób korzystania z nieruchomości (w tym wydane decyzje ustalające warunki zabudowy, istniejące ograniczenia w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów odrębnych bądź uwarunkowań faktycznych analizowanego terenu itd.), oraz w dalszej kolejności określić wartość nieruchomości przy uwzględnieniu możliwego sposobu korzystania z nieruchomości po uchwaleniu planu. Jednocześnie warunkiem ubiegania się o odszkodowanie w ramach analizowanej sytuacji jest zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego oraz nieskorzystanie z praw, o których mowa ust. 1 i 2 art. 36. Realizacja roszczeń wynikająca ze spadku wartości nieruchomości może mieć miejsce w terminie do pięciu lat od dnia, w którym plan stał się obowiązujący.

Uzgodnienia projektu planu miejscowego

Zgodnie z art. 24 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organy, o których mowa w art. 11 pkt 6 oraz art. 17 pkt 6 ustawy, w zakresie swojej właściwości rzeczowej lub miejscowej, opiniują i uzgadniają, na swój koszt, odpowiednio projekt studium albo projekt planu miejscowego. Uzgodnień dokonuje się w trybie art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może uznać za uzgodniony projekt studium albo projekt planu miejscowego w przypadku, w którym organy nie określą warunków, na jakich uzgodnienie może nastąpić, jak również w sytuacji, w której nie przedstawią stanowiska lub warunków uzgodnienia w określonym terminie (art. 25 ust. 2).

Mimo dość precyzyjnych regulacji prawnych, w procedurze uzgadniania projektu planu miejscowego występuje kilka obszarów problemowych, do których zaliczyć należy:

1) Zakres uzgodnień - wyróżnić tutaj należy mające miejsce sytuacje uzgodnień, wskazujących na konieczność zamieszczenia w treści planu zapisów wykraczających poza zakres "kompetencji uzgodnieniowych" organu współdziałającego, oraz zapisów, które - z różnych względów - w treści aktu prawa miejscowego znaleźć się nie mogą, gdyż np.:

- są powtórzeniem przepisów powszechnie obowiązujących bądź nawet ich modyfikacją (co jest niezgodne z zasadami technik prawodawczych),

- wprowadzają normy otwarte, umożliwiające realizację inwestycji z pominięciem ustaleń planu np. poprzez umowy cywilno-prawne,

- stanowią zalecenia bądź ustalenia, których nie przewidują przepisy określające zakres ustaleń planu miejscowego,

- skutkują koniecznością wykonania dodatkowych dokumentacji, których w procesie inwestycyjnym nie wymagają przepisy prawne np. wykonania rewaloryzacji stanowisk archeologicznych, inwentaryzacji przyrodniczych,

2) Formy uzgodnień - w praktyce, prócz standardowych uzgodnień pozytywnych, negatywnych oraz tzw. milczącej zgody, spotykaną formą uzgodnień są:

- uzgodnienia z uwagami, powodujące trudności co do oceny, czy przedłożony projekt planu został uzgodniony pozytywnie i czy wymaga ponowienia uzgodnienia w wyniku uwzględnienia uwag,

- uzgodnienia warunkowe, określające warunki, które należy spełnić aby projekt planu uzyskał uzgodnienie pozytywne, wymagające powtórzenia procedury uzgodnieniowej,

- odmowa uzgodnienia, tj. sytuacja, w której organ nie zajmuje stanowiska w przedmiocie uzgodnienia projektu dokumentu, wskazując "braki" , po uzupełnieniu których organ zajmie stanowisko w przedmiocie uzgodnienia projektu planu.

Jak wyjaśniono w wyroku WSA w Warszawie z dnia 10 października 2006 r. (sygn. akt IV SA/Wa 1302/06): „Organ uzgadniający swoimi działaniami wkracza w sferę zadań własnych gminy i dlatego też jego rozstrzygnięcia muszą być podejmowane w granicach i na podstawie przepisów prawa. Tak więc regulacja art. 24 ust. 2 ustawy ma na celu ochronę samodzielności gminy w zakresie realizacji zadań własnych. W konsekwencji nie uzgadniając projektu planu miejscowego (studium) uprawniony organ musi równocześnie określić warunki, na jakich uzgodnienie może nastąpić, powołując jednocześnie podstawę prawną dla określonych w ten sposób warunków uzgodnienia. W przypadku nie określenia przez organ uzgadniający odpowiednich zmian w projekcie w celu osiągnięcia sytuacji, w której projekt jest zgodny z prawem lub też nie podania podstawy prawnej na podstawie której żąda w ten sposób określonych zmian w projekcie wójt, burmistrz, prezydent miasta może uznać projekt za uzgodniony.”

Niezależnie od powyższego, przejście do kolejnego etapu procedury planistycznej możliwe jest tylko wtedy, kiedy projekt planu miejscowego zostanie zaakceptowany przez organy uzgadniające w sposób ostateczny i bezwarunkowy.

Każda z form uzgodnień w konsekwencji wpływać może w sposób odmienny na ustalenia projektu planu oraz ocenę, co do jego uzgodnienia, do której dokonania nie jest uprawniony ani organ wykonawczy gminy, ani jej rada. Wskazać również należy, że uwzględnienie uwag organów uzgadniających, skutkujące zmianą dotychczasowych ustaleń planu, zmieniać może położenie pozostałych organów uzgadniających, skutkując w konsekwencji koniecznością ponowienia procedury uzgodnień z tymi organami. Podobna sytuacja zaistnieć może także w przypadku uwzględnienia uwag złożonych do projektu planu, które w stopniu istotnym zmieniać będą dotychczasowe ustalenia dokumentu, jak również w przypadku stwierdzenia przez radę gminy konieczności dokonania zmian w przedłożonym do uchwalenia projekcie planu.

Ustalenie warunków zabudowy dla farmy fotowoltaicznej

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2016 poz. 778 z późn. zm.), wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
2) teren ma dostęp do drogi publicznej,
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r.,
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Dla możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla farmy fotowoltaicznej częstokroć główną przeszkodą jest pkt 1, wyznaczający tzw. "zasadę dobrego sąsiedztwo".

Zgodnie z aktualną linia orzeczniczą, urządzenia fotowoltaiczne nie stanowią infrastruktury technicznej, wobec czego brak jest możliwości skorzystania z odstępstwa od zasady dobrego sąsiedztwa, o którym mowa w ust. 3 art. 61. W świetle aktualnych regulacji prawnych oraz orzecznictwa, istotą infrastruktury technicznej jest to, że zawsze powstaje w celu obsługi określonych jednostek przestrzenno-gospodarczych, wspiera działalność produkcyjną, nie biorąc bezpośredniego udziału w produkcji. Jednolicie przyjmuje się, że instalacja fotowoltaiczna powinna spełniać wymogi dobrego sąsiedztwa oraz powinna być klasyfikowana jako zabudowa przemysłowa, gdyż służy produkcji energii (wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 11 lutego 2011 r., sygn. akt II SA/Rz 225/09, WSA  w Gdańsku z dnia 9 maja 2012 r., II SA/Gd 604/11, WSA w Krakowie z dnia 7 stycznia 2013 r., II SA/Kr 1588/12, WSA w Łodzi z dnia 15 lutego 2013 r., II SA/Łd 1109/12, WSA w Gliwicach z dnia 13 marca 2014 r., II SA/Gl 1563/13).

Nie oznacza to jednak, że taki stan rzeczy uniemożliwia ustalenie warunków zabudowy.

Jak jednolicie podkreśla się w orzecznictwie, tzw. „zasada dobrego sąsiedztwa” wynikająca z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. powinna być interpretowana szeroko, zaś odmowę ustalenia warunków zabudowy należy ograniczyć do przypadków ewidentnej niezgodności planowanej inwestycji z zastanym ładem przestrzennym, tj. do sytuacji, w której wnioskowane przedsięwzięcie nie stanowi kontynuacji nie tylko charakterystycznych cech, parametrów i wskaźników zabudowy istniejącej, ale przede wszystkim funkcji terenu, przy czym oba te elementy, stanowiące podstawę opracowania analizy urbanistycznej, nie powinny być interpretowane zawężająco.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 16 lipca 2014 r. (sygn. akt: II SA/Gd 298/14, orzeczenia.nsa.gov.pl) wskazał natomiast, że „Brak jest podstaw, aby funkcję terenu i zabudowy interpretować zawężająco, jako możliwość powstawania obiektów tylko tego samego rodzaju i tej samej funkcji, co już istniejące. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i niewchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Kontynuacja funkcji nie oznacza zatem nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy”.

Z kolei NSA w wyroku z dnia 7 czerwca 2011 r. (sygn. akt: II OSK 952/10, LEX nr 992669) wyjaśnił, że „Ustanowiona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym (np. budownictwa jednorodzinnego), a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju (np. wielorodzinnego), oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego”. (…) „zasada dobrego sąsiedztwa uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim” (vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 września 2013 r., sygn. akt: II OSK 813/12, LEX nr 1559908).

W analizowanej sprawie warto odwołać się również do treści wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 czerwca 2016 r. (sygn. akt II SA/Po 176/16, LEX nr 2110162), który wyjaśnił, że: „(…) w sytuacji, gdy działki nr [...],[...],[...],[...] stanowią tereny produkcyjne, co jednoznacznie wynika z analizy cech i funkcji zagospodarowania terenu, znajdującej się w aktach sprawy (k. 240 akt adm. I inst.), to fakt zakwalifikowania istniejących tam obiektów jako szwalni, nie może co do zasady, tak jak przyjęły to organy, pozostawać w opozycji do zabudowy systemem fotowoltaicznym, która to zabudowa, jak i szwalnia, traktowana jest jako zabudowa produkcyjna. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje bowiem rodzaj prowadzonej działalności, jeżeli wszelkie tego rodzaju przedsięwzięcia są zlokalizowane na terenach produkcyjnych”.

W uzasadnieniu wyroku WSA w Poznaniu z dnia 15 czerwca 2016 r. (sygn. akt: II SA/Po 176/16, LEX nr 2110162) wskazano, że „(…) bez znaczenia pozostaje bowiem rodzaj prowadzonej działalności, jeżeli wszelkie tego rodzaju przedsięwzięcia są zlokalizowane na terenach produkcyjnych” (dotyczy farmy fotowoltaicznej). „Zaaprobować należy zasadność utrwalonego, a znajdującego zastosowanie w przedmiotowej sprawie poglądu, że brak jest podstaw, aby funkcję terenu i zabudowy interpretować zawężająco, jako możliwość powstawania obiektów tylko tego samego rodzaju i tej samej funkcji, co już istniejące (…). Kontynuacja funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy (vide: wyroki WSA: w Gdańsku z dnia 16 lipca 2014 r. sygn. akt II SA/Gd 298/14; z dnia 29 maja 2013 r., sygn. akt II SA/Gd 247/13; w Warszawie z dnia 24 października 2013 r., sygn. akt VIII SA/Wa 634/13; w Łodzi z dnia 3 marca 2011 r., sygn. akt II SA/Łd 1371/10, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 sierpnia 2009 r., sygn. akt IV SA/Po 295/09; wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 czerwca 2009 r., sygn. akt VIII SA/Wa 7/09; wyrok WSA w Łodzi z dnia 17 stycznia 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 986/13). Ma to niebagatelne znaczenie w przypadku inwestycji innowacyjnych, tak jak w przedmiotowej sprawie, dla których trudno doszukiwać się wprost odniesienia do istniejącej zabudowy. Podkreślić trzeba, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w istniejący stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być jedynie projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową także produkcyjną funkcją przedmiotowego terenu”.

Analiza przytoczonych orzeczeń prowadzi do wniosku, że w przypadku, kiedy:

- w obszarze analizowanym planowanej farmy fotowoltaicznej istnieje zabudowa, którą można sklasyfikować jako produkcyjną,

- planowana inwestycja nie będzie kolidować ani ograniczać istniejącej funkcji oraz zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym,

- planowaną inwestycję da się obiektywnie pogodzić z istniejącą zabudową i zagospodarowaniem terenu w obszarze analizowanym,

warunek „dobrego sąsiedztwa” należy uznać za spełniony.

Ustawa o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, a lokalizacja zabudowy mieszkaniowej

Z dniem 16 lipca 2016 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych (Dz. U. 2016 poz. 961).

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy, odległość, w której mogą być lokalizowane i budowane:
1) elektrownia wiatrowa – od budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa, oraz

2) budynek mieszkalny albo budynek o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa – od elektrowni wiatrowej– jest równa lub większa od dziesięciokrotności wysokości elektrowni wiatrowej mierzonej od poziomu gruntu do najwyższego punktu budowli, wliczając elementy techniczne, w szczególności wirnik wraz z łopatami (całkowita wysokość elektrowni wiatrowej).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy, przez odległość, o której mowa w art. 4 ust. 1, rozumie się najkrótszy odcinek pomiędzy:

1) rzutem poziomym istniejącego budynku mieszkalnego albo istniejącego budynku o funkcji  mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa, albo

2) granicą terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy, o której mowa w art. 4 ust. 2 pkt 2 i w art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwaną dalej „decyzją WZ”, dotyczącą inwestycji, o której mowa w pkt 1, na którym możliwa jest lokalizacja tej inwestycji, albo

3) linią rozgraniczającą teren, którego sposób zagospodarowania określony w planie miejscowym dopuszcza realizację inwestycji, o której mowa w pkt 1,a:

4) okręgiem, którego promień jest równy połowie średnicy wirnika wraz z łopatami, a środek jest środkiem okręgu opisanego na obrysie wieży istniejącej elektrowni wiatrowej, albo

5) linią rozgraniczającą teren, którego sposób zagospodarowania określony w planie miejscowym dopuszcza budowę elektrowni wiatrowej.

Ponadto, przez obiekty budowlane, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 4, rozumie się również obiekty budowlane objęte decyzją o pozwoleniu na budowę albo zgłoszeniem, wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu.

Jednocześnie, zgodnie z art. 6 pkt 1 odległość określoną zgodnie z art. 4 uwzględniają organy gminy przy sporządzaniu oraz uchwalaniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo jego zmiany. 

Jak wynika z powyższych rozwiązań prawnych, odległość, o której mowa w art. 4 ust. 1, dotyczy zarówno obiektów istniejących jak i planowanych, (dla których wydano decyzję o pozwoleniu na budowę bądź których lokalizację ustalono w planie miejscowym linią rozgraniczającą terenu, lub w decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do zabudowy mieszkaniowej). Jednocześnie należy podkreślić, że przepisy te zgodnie z art. 4 znajdują zastosowanie zarówno w przypadku lokalizacji elektrowni wiatrowej, jak również zabudowy mieszkaniowej.

Analiza powyższych rozwiązań prawnych pozwala wyszczególnić przy lokalizacji zabudowy mieszkaniowej kilka możliwych sytuacji, tj.:

1) w odniesieniu do istniejących elektrowni wiatrowych − lokalizacja zabudowy mieszkaniowej po upływie terminu, o którym mowa w art. 14 ust. 2 oraz art.15 ust. 8, tj. po upływie 36 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy (czyli po 15 lipca 2019 r.), nie będzie możliwa w odległości mniejszej niż dziesięciokrotność wysokości całkowitej elektrowni wiatrowej. W tym przypadku, gminy chcąc dopuścić lokalizację zabudowy mieszkaniowej w odległości mniejszej niż "odległość 10h", do dnia 15 lipca 2019 r. powinny uchwalić plany zagospodarowania przestrzennego (ewentualnie ustalić warunki zabudowy w drodze decyzji o warunkach zabudowy). Zwrócić przy tym uwagę należy, że uchwalenie planu nie będzie możliwe dla obszarów, dla których ustalenia studium nie dopuszczają lokalizacji zabudowy mieszkaniowej – w odniesieniu do tego dokumentu nie przewidziano przepisów przejściowych, dopuszczających lokalizację zabudowy mieszkaniowej w odległości mniejszej niż „10H”.

2) w odniesieniu do elektrowni wiatrowych (dla których nie wydano PnB), których lokalizację określa linia rozgraniczająca terenu ustalona w planie miejscowym - lokalizacja zabudowy mieszkaniowej po dniu 15 lipca 2019 r., nie będzie możliwa w odległości mniejszej niż dziesięciokrotność (prawnie dopuszczalnej) wysokości całkowitej elektrowni wiatrowej, określonej na podstawie art. 4 w zw. z art. 5 ustawy, tj. w odległości mniejszej niż istniejąca odległość między linią rozgraniczającą terenu lokalizacji elektrowni, określoną na rysunku planu, a najbliższą zabudową mieszkaniową - istniejącą bądź planowaną (której lokalizację wyznaczają granice terenu inwestycji ustalone w decyzji o warunkach zabudowy bądź linie rozgraniczające terenu, ustalone na rysunku planu miejscowego). Podkreślenia wymaga, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej po 15 lipca 2019 r., skutkującej zmniejszeniem istniejącej odległości pomiędzy planowaną elektrownią wiatrową, a najbliższą zabudową mieszkaniową (istniejącą bądź planowaną), będzie bezpośrednio kształtować prawnie określone warunki zabudowy terenu lokalizacji elektrowni wiatrowej, wynikające z ustaleń planu, skutkując w konsekwencji ograniczeniem parametru wysokości elektrowni. Takie ograniczenie, będące następstwem wydania decyzji administracyjnej, z punktu widzenia przepisów ustawy oraz obowiązujących przepisów odrębnych, nie jest możliwe, zaś wydana decyzja będzie niezgodna z przepisami odrębnymi, tj. z art. 4 w zw. z art. 5 ustawy. W analizowanej sytuacji dopuszczenie lokalizacji zabudowy mieszkaniowej w bliższej odległości będzie natomiast możliwe w przypadku zmiany planu oraz parametru wysokości elektrowni wiatrowej.

3) w odniesieniu do elektrowni wiatrowych, dla których wydano prawomocne PnB, „nieskonsumowane” do dnia 15 lipca 2019 r. pozwoleniem na użytkowanie – w tym przypadku lokalizacja zabudowy mieszkaniowej możliwa będzie również po dniu 15 lipca 2019 r., gdyż na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy, PnB wydane przed dniem wejścia w życie ustawy (bądź w trakcie jej obowiązywania) dla których w ciągu 3 lat od dnia wejścia w życie ustawy nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie, tracą moc. W analizowanej sytuacji warto zwrócić uwagę na pojawiające się problemy w zakresie oceny co do konieczności opracowania planu zagospodarowania przestrzennego dla lokalizacji zabudowy mieszkaniowej, gdyż z jednej strony ewentualna zwłoka w opracowaniu planu - w przypadku uzyskania przez inwestora elektrowni wiatrowych do dnia 15 lipca 2019 r. pozwolenia na użytkowanie - skutkować może nieuchwaleniem dokumentu w wymaganym terminie, zaś z drugiej strony ewentualne opracowanie oraz uchwalenie dokumentu - w przypadku nieuzyskania przez inwestora pozwolenia na użytkowanie w wymaganym terminie - okazać się może "bezcelowe".

Niezależnie od tych rozważań, jedną ze wskazówek co do konieczności opracowania planu zagospodarowania przestrzennego dla zabudowy mieszkaniowej są coroczne rozporządzenia Ministra Energii w sprawie maksymalnej ilości i wartości energii elektrycznej z odnawialnych źródeł energii, która może być sprzedana w drodze aukcji w danym roku, gdyż to od nich zależą realne możliwości realizacji elektrowni wiatrowych, a co za tym idzie uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

4) w odniesieniu do elektrowni wiatrowych, dla których wydano prawomocne PnB, „skonsumowane” do dnia 15 lipca 2019 r. pozwoleniem na użytkowanie – w tym przypadku lokalizacja zabudowy mieszkaniowej po dniu 15 lipca 2019 r., nie będzie możliwa w odległości mniejszej niż dziesięciokrotność wysokości całkowitej elektrowni wiatrowej.

5) w odniesieniu do elektrowni wiatrowych, dla których wszczęto i zawieszono postępowanie w sprawie uzyskania PnB przed dniem wejścia ustawy w życie – w tym przypadku, podobnie jak w sytuacji obowiązywania planu, po dniu 15 lipca 2019 r. nie będzie możliwości lokalizacji zabudowy mieszkaniowej w odległości mniejszej, niż istniejąca odległość między linią rozgraniczającą terenu lokalizacji elektrowni wiatrowej w planie, a najbliżej zlokalizowaną zabudową mieszkaniową (o ile nie zmieniono planu i parametru wysokości elektrowni wiatrowej), przy czym należy mieć na uwadze, że jeśli inwestor na dzień wejścia ustawy w życie dysponował decyzją środowiskową, obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego bądź planem, który przed wejściem ustawy w życie został wyłożony do publicznego wglądu, to istnieje prawna możliwość uzyskania pozwolenia na budowę także po dniu wejścia ustawy w życie, przy czym pozwolenie traci moc, jeśli do dnia 15 lipca 2019 r. nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie.

Na podstawie art. 14 ust. 2  postępowania w przedmiocie wydania decyzji WZ, dotyczące budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa, wszczęte po dniu wejścia w życie ustawy prowadzi się na podstawie przepisów dotychczasowych przez 36 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy. Na podstawie art. 15 ust. 8 w ciągu 36 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy dopuszcza się uchwalanie planów miejscowych przewidujących lokalizację budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa, na podstawie przepisów dotychczasowych.