Decyzja o warunkach zabudowy, a warunki podziału geodezyjnego nieruchomości

W decyzji o warunkach zabudowy co do zasady nie jest możliwe ustalanie warunków podziału geodezyjnego nieruchomości. Podział geodezyjny nieruchomości nie stanowi jej zagospodarowania, w związku z czym pozostaje poza zakresem "kompetencji" decyzji o warunkach zabudowy, określonym w art. 54 u.p.z.p.

W niektórych sytuacjach możliwe będzie jednak sformułowanie w treści decyzji warunków podziału geodezyjnego nieruchomości. Może mieć to miejsce wówczas, gdy pewne atrybuty nieruchomości stanowić będą element istniejącego ładu przestrzennego bądź dziedzictwa kulturowego, o których mowa w art. 54 u.p.z.p., i w celu ich ochrony koniecznym będzie określenie w treści decyzji ustaleń w zakresie podziałów geodezyjnych nieruchomości, tj. np. obowiązek zachowania historycznych podziałów parcelacyjnych, określenie min. powierzchni nowo wydzielanych działek bądź szerokości ich frontów, jeśli te atrybuty nieruchomości stanowić będą jeden z charakterystycznych elementów istniejącego ładu przestrzennego bądź będą wynikały z historycznych uwarunkowań danego terenu itd. Innymi słowy, określenie warunków podziału geodezyjnego nieruchomości w treści decyzji może mieć miejsce wyłącznie w sytuacji, kiedy będzie bezpośrednio wynikało z realizacji warunków określonych w art. 54 u.p.z.p.

Jak wyjaśnił WSA w Białymstoku w wyroku z 9 października 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 477/12: „W ocenie Sądu, orzekającego w sprawie niniejszej, z aktualnie obowiązującego stanu prawnego nie wynika podstawa do ustalania warunków podziału geodezyjnego nieruchomości w decyzji o warunkach zabudowy. Podstawy takiej bez wątpienia nie może stanowić aktualne brzmienie art. 94 ust. 1 pkt 1 ugn. Podstawy takiej, w ocenie sądu, nie może stanowić także przepis art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówiący o tym co określa decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (odpowiednio decyzja o warunkach zabudowy). Z regulacji tej wynika, że decyzja taka określa rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych a także linie rozgraniczające teren inwestycji. Zdaniem Sądu pod pojęciem ustalania zasad zagospodarowania terenu nie można rozumieć zasad ustalania warunków podziału nieruchomości. Podział nieruchomości nie stanowi jej zagospodarowania i jest następczy w stosunku do sposobu zagospodarowania terenu. W treści decyzji o warunkach zabudowy powinny znaleźć się tylko i wyłącznie warunki, jakie inwestor winien spełnić, aby zrealizowane przedsięwzięcie inwestycyjne harmonijnie wpisywało się w istniejącą przestrzeń.”

Niezależnie od ustaleń decyzji, pamiętać należy, że nie rozstrzyga ona o podziale nieruchomości (WSA w Gdańsku, sygn. akt. II SA/Gd 852/08) niemniej może go istotnie determinować, w tym uniemożliwiać, poprzez określone w niej warunki zabudowy.