Plan miejscowy, a odszkodowania

Kwestie odszkodowań w związku z uchwaleniem bądź zmianą planu zagospodarowania przestrzennego zostały uregulowane w art. 36 ust. 1-3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 z późn. zm.).  

Zgodnie z art. 36 ust. 1 jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

   1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

   2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

2. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

3. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Powyższe uregulowania wskazują na dwie sytuacje, których zaistnienie może rodzić skutki odszkodowawcze:

1) uniemożliwienie bądź ograniczenie dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości,

2) obniżenie wartości nieruchomości.

Pierwsza ze wskazanych sytuacji ma miejsce wówczas, gdy ustalenia planu ustanawiają zakazy bądź ograniczenia w zakresie dotychczasowego przeznaczenia terenu oraz sposobu jego użytkowania, nie dopuszczając jednocześnie adaptacji istniejącego zagospodarowania i sposobu użytkowania nieruchomości.

W ramach drugiej ze wskazanych przesłanek skutki odszkodowawcze mogą wystąpić na skutek spadku wartości nieruchomości w sytuacji, kiedy ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego (bądź jego zmiany) wprowadzają zakazy i ograniczenia w zakresie sposobu zagospodarowania i użytkowania nieruchomości, co do której przed uchwaleniem planu istniała określona możliwość zabudowy (np. w postaci wydanej wcześniej decyzji o warunkach zabudowy bądź ustaleń obowiązującego planu). W tym przypadku, aby ocenić czy obniżenie wartości nieruchomości w następstwie przyjętych ustaleń planistycznych ma miejsce, należy określić wartość nieruchomości bądź jej części przy uwzględnieniu istniejącego oraz możliwego sposobu użytkowania i wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu, uwzględniając przy tym również wszelkie inne okoliczności mogące mieć wpływ na możliwy sposób korzystania z nieruchomości (w tym wydane decyzje ustalające warunki zabudowy, istniejące ograniczenia w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów odrębnych bądź uwarunkowań faktycznych analizowanego terenu itd.), oraz w dalszej kolejności określić wartość nieruchomości przy uwzględnieniu możliwego sposobu korzystania z nieruchomości po uchwaleniu planu. Jednocześnie warunkiem ubiegania się o odszkodowanie w ramach analizowanej sytuacji jest zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego oraz nieskorzystanie z praw, o których mowa ust. 1 i 2 art. 36. Realizacja roszczeń wynikająca ze spadku wartości nieruchomości może mieć miejsce w terminie do pięciu lat od dnia, w którym plan stał się obowiązujący.